2025년 계약갱신청구권 행사 시기 절차 실전사례 임대인 실거주 주장 대응방법 주의사항

안녕하세요. 저는 몇 년째 전세로 살고 있는 직장인입니다. 얼마 전 계약 만료가 다가오면서 ‘혹시 이사 나가야 하나’라는 고민에 밤잠을 설친 적이 있었어요. 그래서 2025년 계약갱신청구권 행사 시기 절차 실전사례 임대인 실거주 주장 대응방법 주의사항에 대해서 알아보았는데요. 집주인이 연락도 없고, 주변 시세는 이미 많이 올라 있어서 불안하더라고요.

그런데 다행히 ‘계약갱신청구권’이라는 제도를 알고 나서 큰 힘이 되었어요. 여러분도 혹시 비슷한 걱정을 하고 계신가요? “계약 연장을 요구하면 거절당하지 않을까?”, “실거주를 이유로 하면 어떻게 해야 하지?”, “내가 이 권리를 어떻게 행사해야 할까?”라는 의문이 있으셨다면, 꼭 읽어보세요. 제가 실제로 경험하고 공부하면서 알게 된 계약갱신청구권의 모든 것, 여러분께 진심으로 알려드릴게요.

특히 계약갱신청구권의 행사 시기, 임대인의 거절 사유, 실거주 주장 대응 방법, 계약 연장 후 퇴거 방법까지 꼼꼼하게 정리했으니 지금부터 하나씩 확인해보세요. 확실한 정보로 내 집을 지킬 수 있는 권리를 당당하게 행사하시길 바랍니다.

계약갱신청구권의 개념과 적용 대상

계약갱신청구권은 2020년 주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 제도예요. 기존 전월세 계약이 종료될 무렵, 세입자가 계약을 한 번 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리죠. 쉽게 말해, 2년 계약이 끝날 즈음 “저 계속 살고 싶어요”라고 말하면, 법적으로 2년 더 살 수 있는 장치입니다.

적용 주택: 주택임대차보호법 적용 대상(주택, 오피스텔 등)
대상자: 계약 기간 중 정상적으로 의무를 다한 임차인
기간: 최초 2년 계약 + 갱신 2년(총 4년 보장)
방식: 임차인의 의사표시만으로 가능, 동의 필요 없음

단, 이 제도는 1회에 한해서만 사용할 수 있으니 소중하게 행사하셔야 해요. 저는 이걸 미리 알고 있었기에 2023년에 제대로 행사했고, 2025년까지 안정적으로 거주하게 되었어요.

계약갱신청구권 행사 시점과 주의사항

계약갱신청구권은 정해진 시기에만 행사할 수 있다는 점 꼭 기억하셔야 합니다. 아무 때나 말한다고 연장되는 게 아니거든요.

계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 함
전화나 문자로도 가능하지만, 내용증명으로 남기는 것이 가장 안전

예를 들어 계약이 2025년 9월 1일 만료라면, 2025년 3월 1일부터 7월 1일 사이에 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. 저는 이메일과 내용증명을 함께 보냈고, 3일 만에 “그럼 그대로 연장합시다”라는 답변을 받았어요. 계약서를 다시 쓰지 않아도 연장은 유효하지만, 금액 조정이 있다면 새로 작성하는 게 좋습니다.

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유

“무조건 연장해줘야 하나요?”라고 묻는 분들 많으시죠? 아닙니다. 임대인이 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있어요.

계약갱신청구권 거절 사유는 다음과 같습니다.

2기 이상 임대료 연체
임대인이나 가족이 실제로 들어와서 살 계획이 있는 경우
세입자가 거짓 정보로 계약했을 경우
세입자가 집을 무단으로 재임대한 경우
집을 심각하게 파손하거나 훼손했을 경우
주택이 멸실되어 거주가 불가능한 경우
철거 또는 재건축 계획이 있고 통보했을 경우
보상 후 상호 합의한 퇴거
기타 임대차 유지를 현저히 어렵게 만드는 중대한 사유

저도 이번에 실거주 이유를 들어 거절당할 뻔했지만, 임대인에게 실제 거주 계획이 없다는 걸 파악해서 대응에 성공했어요.

실거주 주장의 허와 실

요즘 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 이 실거주 주장입니다. 임대인이 “내가 들어와 살 거니까 나가달라”고 말하면 세입자는 속수무책일까요?

그렇지 않습니다. 법원은 임대인이 실제 거주할 의사가 있는지를 매우 엄격하게 판단합니다.

“전세금 올려주면 그냥 살아도 돼요” → 실거주 의사 없음
계약 종료 후 다른 세입자를 들인 경우 → 거짓 실거주로 인정
명확한 일정, 직장 이동 등의 근거가 있는 경우 → 실거주 인정

실거주로 거절된 뒤 새 세입자를 받으면, 세입자는 손해배상 청구 가능해요. 실제로 제 친구도 이런 사례가 있었는데, 소송을 통해 600만 원 보상받았어요.

계약 연장 후 중도 퇴거는 가능한가요?

많은 분들이 묻는 질문이에요. 계약갱신청구권을 행사한 뒤에도 이사 갈 수 있습니다.

계약 해지는 임차인의 통보로 가능
통보 후 3개월이 지나면 계약 해지 효력 발생
그 기간 동안은 임대료 납부 필요

이 제도를 오해하시면 “한 번 행사했으니 무조건 2년은 살아야 하나요?”라고 걱정하시는데, 그렇지 않으니 안심하세요. 저도 갑작스런 이직 제안이 와서 이사하게 되었지만, 문제없이 처리했답니다.

실전 사례로 알아보는 갱신청구권

한 지인은 2022년에 전세계약을 2억 5천으로 체결했는데, 2024년에 2억 8천으로 재계약했어요. 그러다 2026년 만료가 다가오자 “이건 새로운 계약이라서 갱신청구권 행사 가능해”라고 주장했죠.

맞습니다. 임차인이 자발적으로 새 계약을 한 것이면 갱신청구권을 아직 사용하지 않은 것으로 봐요. 그래서 2026년에도 행사할 수 있었습니다. 이런 사례처럼 애매한 상황이 생기면 전문가 상담을 받아보는 것도 좋아요.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 계약서를 다시 써야 하나요?
A. 보증금, 월세 등 조건 변경이 없다면 자동으로 연장됩니다. 하지만 변경사항이 있다면 새로 쓰는 것이 좋습니다.

Q. 묵시적 갱신과는 다른가요?
A. 네, 묵시적 갱신은 자동 연장이고, 계약갱신청구권은 임차인의 명시적 의사에 따른 법적 권리 행사입니다.

Q. 갱신청구권은 꼭 등기된 집이어야 하나요?
A. 아닙니다. 전입신고와 확정일자만 있다면 가능합니다.

지금까지 계약갱신청구권에 대해 알아보았습니다. 세입자로서 불안한 전세계약 종료 시점, 이 제도는 정말 큰 힘이 되어줄 수 있습니다. 하지만 무조건 믿고 덤벼들기보단, 내 상황에 맞게 전략적으로 접근하셔야 해요. 행사 시기를 놓치지 않는 것이 가장 중요하고, 임대인의 실거주 주장에도 현명하게 대처해야 합니다.

저는 실제로 이 제도를 이용해서 계약을 연장했고, 덕분에 이전보다 훨씬 더 안정적인 삶을 살고 있어요. 여러분도 너무 걱정 마시고, 필요하다면 지금 바로 임대인에게 계약갱신청구권을 행사해보세요.

이상으로 2025년 계약갱신청구권 행사 시기 절차 실전사례 임대인 실거주 주장 대응방법 주의사항에 대해서 알려드렸습니다. 당당하게 내 권리를 주장할 수 있는 시대가 왔습니다. 계약갱신청구권, 여러분을 지켜줄 든든한 법적 방패가 되어줄 거예요.