내 집을 가진다는 건 단순한 소유를 넘어선 안정과 자존감의 문제입니다. 그러나 지금 이 시대에 집을 산다는 건 결코 쉬운 선택이 아닙니다. 그래서 정부에서 지분형 모기지를 내세웠는데요. 지분형 모기지란 정부 공동 소유 사용료 수익 공유 사회초년생 신혼부부 장단점 조건 금리 한도에 대해서 알아보고자 합니다. 전세 값은 천정부지로 치솟고, 대출은 규제에 막혀 한도가 턱없이 부족하죠. 많은 분들이 청약을 기다리며 허탈함을 느끼고, 전세 계약 갱신 시기마다 고민에 빠집니다.

저 역시 몇 년 전, 결혼을 앞두고 전셋집을 구하면서 좌절감을 크게 느낀 적이 있습니다. 대출은 한도가 작고, 부모님께 손 벌리는 것도 부담이었죠. 그때 처음 알게 된 제도가 바로 지분형 모기지였습니다.

처음엔 ‘집을 정부랑 같이 산다고?’라는 생각에 의심도 있었지만, 구조를 알아보면서 이게 오히려 저 같은 사회초년생에게 꼭 필요한 제도라는 걸 알게 됐습니다.

오늘 이 글에서는 지분형 모기지란 무엇인지, 어떤 방식으로 운영되는지, 실제로 어떻게 활용할 수 있는지, 장단점은 무엇인지, 그리고 누가 활용하면 좋은지까지 자세히 안내드리겠습니다.

이 글을 끝까지 읽으시면, 지분형 모기지가 전세보다 나은 선택일 수 있는 이유를 이해하실 수 있을 겁니다. 그리고 지금 바로 실행할 수 있는 정보까지 담았으니, 내 집 마련을 고민하고 계신 분이라면 꼭 참고해 주세요.

지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구입자가 일정 비율의 자금만 부담하면, 나머지는 정부(한국주택금융공사)가 지분 투자로 참여해 공동으로 주택을 구입하는 제도입니다.

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때,

본인이 1억 원(10%)
은행에서 4억 원(40%) 대출
정부가 5억 원(50%)을 투자

이렇게 세 주체가 함께 집을 구매하게 됩니다. 공동명의로 등기되며, 입주자는 정부가 보유한 지분에 대해 매달 ‘사용료’를 납부합니다. 이 사용료는 보통 대출 이자보다 낮은 수준으로 책정되어 있어, 월 납부 부담이 비교적 적은 편입니다.

가장 큰 특징은 집값 하락 시 정부가 손실을 먼저 부담하고, 집값 상승 시 수익은 지분 비율만큼 나누어 갖는 구조라는 것입니다.

지분형 모기지가 필요한 이유

최근 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 대출을 받아 집을 사는 것이 매우 어려워졌습니다. 특히 청년, 신혼부부, 사회초년생 등은 영끌을 해도 턱없이 부족한 자금으로 내 집 마련을 포기하는 경우가 많죠.

정부는 이를 해결하기 위해, 기존의 대출 중심 방식이 아닌 지분 참여 방식으로 접근하기 시작했습니다.

지분형 모기지는 가계부채는 줄이면서도 주택 구입을 가능하게 하는 전략적 제도입니다. 주택을 ‘전부 소유’하는 것이 아닌 ‘함께 나누어 소유’하는 방식을 통해 초기 자본의 부담을 낮추고, 자산 축적의 기회를 제공합니다.

실제로 어떻게 운영되나요?

지분형 모기지 운영 방식은 다음과 같습니다.

등기 구조: 본인과 주택금융공사가 공동명의로 등기됩니다.
자금 구성: 본인의 자금 + 은행 대출 + 정부 투자 지분
월 납부 비용: 대출이자 + 정부 지분 사용료 (임대 개념)
집값 상승 시: 시세차익은 지분 비율대로 분배
집값 하락 시: 정부가 먼저 손실을 감수
지분 매입 가능성: 향후 여유 자금이 생기면 정부 지분 일부 또는 전부를 매입 가능

이 제도는 처음부터 집을 100% 소유할 수 없지만, 점차 내 지분을 늘릴 수 있다는 점에서 기존의 전세와는 본질적으로 다릅니다.

지분형 모기지 장점

초기 자금 부담 감소
전세 자금 수준으로 내 집을 소유할 수 있습니다. 1억 원 내외의 자금으로도 서울 아파트에 입주가 가능합니다.
이자 부담 완화
전체 주택가격이 아닌 일부만 대출받기 때문에, 고금리 상황에서도 월 부담이 덜합니다.
주거 안정성 확보
전세처럼 계약 갱신 걱정 없이 장기간 거주할 수 있으며, 실거주 요건도 충족됩니다.
지분 매입을 통한 자산 성장
매년 혹은 여유 생길 때마다 정부 지분을 매입하여, 결과적으로는 100% 내 집으로 전환이 가능합니다.
하락 리스크 최소화
집값이 하락해도 정부가 먼저 손실을 부담하게 설계돼 있어, 실수요자에게 유리합니다.

지분형 모기지 단점

공동 소유 구조의 한계
내 집이지만 100% 내 소유가 아니기 때문에, 매도나 리모델링 등의 결정에 제약이 생깁니다.
사용료 부담 존재
대출이자 외에도 매달 사용료를 납부해야 하므로 월 비용 부담이 이중화될 수 있습니다.
지분 매입 시 가격 상승 리스크
정부 지분을 매입할 때 시세 기준으로 평가되므로, 시간이 지나 집값이 오르면 더 많은 돈을 지불해야 합니다.
심리적 거리감
‘내가 산 집인데 정부와 공유해야 한다’는 감정적 저항이 일부 존재합니다. 수익을 나누는 구조에 불편함을 느끼는 분들도 계시죠.

실제 사례로 보는 지분형 모기지

제가 실제 상담했던 한 30대 직장인 고객은, 결혼 후 전세로만 6년을 살아왔습니다. 5억 원짜리 전세 계약을 2년마다 갱신하며 지친 상태였죠. 그러다 지분형 모기지를 접하고 본인의 자금 1억 원, 대출 2억 원, 정부 투자 3억 원으로 경기도 광명에 있는 6억 원짜리 신축 아파트를 계약하게 되었습니다.

그는 월 약 100만 원의 대출이자와 50만 원의 사용료를 납부하고 있지만, “이젠 전세가 아닌, 내 집에 살고 있다는 안정감이 훨씬 크다”며 만족을 표현했습니다. 그리고 향후 소득 증가에 따라 정부 지분을 점차 매입할 계획이라고 말했습니다.

지분형 모기지와 관련한 자주 묻는 질문

Q. 지분형 모기지는 누구에게 적합한가요?
A. 무주택자, 청년층, 신혼부부, 실거주를 원하지만 자금이 부족한 분들에게 적합합니다.

Q. 지분 사용료는 얼마나 되나요?
A. 대출이자보다 낮은 수준이며, 연 1~2% 사이에서 정책적으로 결정됩니다.

Q. 정부 지분은 언제든지 매입할 수 있나요?
A. 가능하지만 시세 기준으로 매입해야 하므로, 매입 시점의 집값에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.

Q. 등기상 소유권은 어떻게 나뉘나요?
A. 정부와 매수인이 공동명의로 등록됩니다.

Q. 수익은 어떻게 나누게 되나요?
A. 집값이 오르면 지분율에 따라 수익을 나누고, 하락 시에는 정부가 먼저 손실을 부담합니다.

지분형 모기지는 단순히 정책적 시도 이상의 의미를 가집니다. 기존의 대출 위주 방식에서 벗어나, 함께 소유하고, 함께 나누는 새로운 주택 소유 방식입니다.

청년, 신혼부부, 무주택자에게 필요한 건 높은 담보대출이 아니라, 현실적인 기회입니다. 바로 지분형 모기지가 그런 기회를 제공하는 도구가 될 수 있습니다.

지금처럼 불확실한 부동산 시장에서, 정부가 리스크를 함께 부담하고, 실거주자가 기회를 가질 수 있도록 설계된 제도는 흔치 않습니다.

만약 지금 전세에 살고 계시고, 언제까지 이렇게 살아야 하나 고민이 되신다면, 지분형 모기지를 진지하게 검토해보시길 추천드립니다.

100% 소유는 아니더라도, 10%의 자본으로 시작해서 100% 내 집을 만들어갈 수 있는 길이 열려 있습니다.
이제는 기다리기보다, 직접 움직이셔야 할 때입니다. 지금 바로 지분형 모기지 제도를 알아보시고, 내 집 마련의 첫 걸음을 시작해보세요. 이상으로 지분형 모기지란 정부 공동 소유 사용료 수익 공유 사회초년생 신혼부부 장단점 조건 금리 한도에 대한 포스팅을 마칩니다.